“直距约500米银泰城，一个转弯到滨江，房价2字头，雅望南岸宜居生活”。

这是1月中旬融信浙江区域集团在官微中，关于融创融信·雅望居项目的描述。然而，短短10余天后，该项目却发生了意想不到的变化。

1月24日，据企查查信息显示，融创融信·雅望居的项目公司杭州融澜房地产开发有限公司股权发生变更。

最新的股权结构显示，杭州恺歆融信房地产开发有限公司、杭州融茂至澄企业管理咨询有限公司及杭州昌益房地产开发有限公司已退出上述公司。退出前，该三家企业分别持股50%、48.275%及1.725%。

当前，融澜房地产法定代表人已从“傅城”变更为“郑文建”，公司现由杭州星晁企业管理咨询有限公司100%持股。

经查询，杭州融茂至澄为融创旗下公司，杭州恺歆融信所属为融信。杭州星晁由星创置业集团有限公司控股70%，绍兴越慧企业管理咨询合伙企业(有限合伙)持股30%。

据观点新媒体了解，作为接盘方的星创置业成立于2016年，总部位于杭州，拥有地产开发、文旅商业、酒店旅游、文化艺术等业务板块，投资领域涉及浙江、上海、海南、安徽等省市，涵盖精品住宅、城市文旅综体、文旅小镇、甲级写字楼、星级酒店、酒店式公寓等产品类型，已开发建筑面积超500万平方米。

雅望居前史

谈及雅望居项目，不得不提的去年5月举行的杭州首轮集中供地。在这场集中供地中，融信豪掷142亿斩获7宗地块，令市场侧目。

不过，杭州首轮集中供地采取的是限地价、限房价的“双限”出让规则，融信摘得的这批地块利润空间十分有限。

据悉，上述7宗地块成交楼面价和精装修限价之间的差价，区间上下限分别是22562元/平方米和8187元/平方米。若进一步将自持比例和无偿移交公共租赁住房面积比例考虑进去，项目整体盈利空间会进一步缩窄。

为此，融信选择采用合作开发的模式。例如，与滨江合作，双方联手摘得4宗地块，借助滨江的运营优势、偏低的三费率，以此获得更多利润。

而雅望居项目的前身，便是上述7宗地块中的萧政储出[2021]34号地块。彼时融信以上限价25.6亿元竞得，成交楼面价17413元/平方米，溢价率30%。

值得注意的是，该地块精装修限价25600元/平方米，与成交楼面价的差价仅为8187元/平方米。同时，融信自持比例为4%，且还需配建7350.4平方米(5%土地建面)公共租赁住房，并无偿移交给杭州市住房保障服务中心。

而这次融信并没有选择与滨江合作，而是找来同样在杭州深耕多年的融创，项目案名定为“融创融信·雅望居”。

据了解，该项目拟建造11幢26-27F高层住宅和4幢底商，原计划于2月首开2、3、9、10号楼，共416套，主力户型105、110、142平方米。

如今首开在即，融信和融创却将项目出售给了星创置业。

有市场人士指出：“融创融信·雅望居所处的南部新城板块，因严格限价，导致新房与二手房之间存在着较大的价格倒挂。距离雅望居不远的绿都四季华庭此前二手房签约价已达到3.4万元/平方米。”

他进一步表示：“将近8500元/平方米左右的倒挂，加之刚需盘定位，对于雅望居来说，去化压力其实并不大，此时出售应该还是源于开发商自身的债务压力，急于回笼资金。”

流转背后

短短半年时间，从拿地、到引入合作方、再到退出，雅望居项目的命运流转背后是房企正面临的艰难行业环境。

作为项目出售方之一的融创，自去年10月以来，通过股权配售、大股东借款、资产处置等途径持续回笼资金。此前12月8日，标普发布报告指出，融创中国控股有限公司此前三个月内采取的一系列融资行动，将为其应对2022年债券到期提供一定缓冲空间。

对于融信来说，也有债务到期的压力。1月14日，穆迪投资者服务公司宣布将融信中国的企业家族评级从“B2”下调至“B3”，并将其高级无抵押评级从“B3”下调至“Caa1”。上述评级展望从下调观察调整为“负面”。

穆迪分析师Alfred Hui表示，此次评级下调反映了融信中国的业务状况恶化以及再融资风险加剧，原因是融资渠道趋紧，且未来12-18个月内有高额债务到期。展望“负面”则反映了，融信中国处理未来6-12个月内到期债务的能力存在不确定性。

穆迪报告中指出，融信中国非常依赖债券市场融资。截至2021年6月30日，在岸及离岸债券占其债务总额的53%，其中约13亿美元离岸债券和85亿元人民币在岸债券将于2022年内到期或可赎回。

而在穆迪报告发布不久后，融信立即给予回应，认为穆迪对于公司提供的充沛流动性的相关支持依据考量不足，公司严重不认可此评级结果。

融信指出，对2月即将到期的美元债，公司已做好相应安排，且与市场沟通良好，因此可见价格在过去两周能抵御市场波动、领先于板块。

此后的1月26日，融信中国控股有限公司发布公告称，该公司已由境内银行账户汇出所需资金至其境外还款账户，用于偿还存续的于2022年2月1日到期的5.50%优先票据(RONXIN 5.5 02/01/22 ISIN:XS2294472548)，本金总额1.975亿美元及已累计未付利息金额543.125万美元，合计2.03亿美元。

（文章来源：财联社）

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