开年以来，物业行业继续延续去年以来的收并购热潮，截至目前已发生5宗并购案，涉及金额近30亿元。

事实上，曾被视为资本宠儿的物业股，其成长逻辑正在发生变化。经历了2020年新冠疫情的考验后，物业板块在资本市场的表现整体稳健。而去年下半年以来，物业上市公司的估值逐渐回归理性。加之受部分房企债务问题影响，使关联物业企业的未来走向有了不确定性，行业关注的热点逐渐由上市转为收并购。

那么，未来物业行业发展将呈现怎样的走势？愈演愈烈的并购潮将对物业行业产生哪些影响？资本市场还会继续看好物业股吗？

“物业行业目前还处于初级发展阶段，集中度并不高。虽然资源和市场都在向头部企业集中，但这种双集中还有进一步发展的空间。”

近日，世茂服务(00873.HK)执行董事兼总裁叶明杰在接受《每日经济新闻》记者专访时表示，物业行业正处在上升通道，这两年大家都在走规模化发展。长远来看，高质量发展才是长久之计，物业企业需要寻找差异化的发展优势。

行业仍处于初级阶段

“对于物业服务行业而言，过去30 多年时间发展实际上是很缓慢的，也就是在最近的五六年时间才开始快速推进。所以在我看来，物业行业目前还是属于初级阶段。”

叶明杰表示，首先还是行业大趋势的变化。物业要跟房地产行业要放在一起看，房地产以前都是增量市场，在四五年前这个增量部分越来越见顶了，所以慢慢地转向了存量。尤其在“房住不炒”的总基调下，这也是未来的发展方向。

其次，房地产行业从增量市场转到存量市场后，用户端(需求端)对品质和服务的需求越来越高，有需求了，物业服务行业就马上发生了变化。同时，房企对旗下物业板块的定位发生了变化，真正把它当成一个专业公司来运作，而不仅仅是之前的内部辅助部门。而这些变化也让资本看到了机会并介入，并催生物业行业快速发展。

“物业行业的集中度目前并不高，虽然资源和市场都向头部企业集中，但这种双集中还有进一步发展的空间。”叶明杰表示，现在全国有十几万家物业公司，但真正的头部企业也就那三五家，而且今天的头部企业不见得一定是未来的头部企业，可能这里面还会分化。

“如今的物业企业已经不仅只是做住宅小区这样的基础业务，还涉及商管、高校、医院、产业园等领域。而且还在横向拓展，延伸到了城市服务业务，业态边界不断在扩展。”

叶明杰表示，现在政府在倡导“物业管理+生活服务”“物业+养老”“线上+线下”的服务方式，所以物业企业都在做综合业态。而且不仅做围墙内，还拓展延伸到了围墙外，如生活服务。所以这个增长空间是巨大的，但目前还属于起步阶段。

物业收并购正在分化

开年以来，物业行业的收并购继续维持2021年的高频率。

据中指研究院统计，2021年物业管理行业已披露相关信息的并购交易达77宗，涉及并购方36家物业企业；交易总金额约362.5亿元，相比2020全年交易总额大幅增长约243%。从并购规模来看，并购面积TOP10企业平均并购规模为8667万平方米，碧桂园服务、恒大物业、合景悠活、万物云2021年并购面积超过1亿平方米。

而本月，物业并购再掀小高潮，尤其是华润万象生活，已发起了两起并购案，涉及总金额达33.2亿元。

“通过收并购，实际都是在做厚基础物业的规模。但物业企业不能够一直都去通过收并购来驱动增长，因为没有一个行业的增长是完全依赖于收并购的。但收并购作为一种扩张手段，在企业发展的前期中期后期都会存在，只每一个阶段的目的是不一样的。”

数据来源：中指研究院

对于物业行业不断增长的并购潮，叶明杰表示，“目前阶段的收并购就是把基础规模做大。但是下一个阶段，可能是通过收并购来提升物业企业的能力，比如在生活服务上面的能力。”

“企业收并购要量力而行，要结合自身能力去实施。”在叶明杰看来，未来物业行业的收并购，一是会逐渐地从规模增长驱动向能力构建上转变。物业企业能力的构建，今天可能是初级能力，接下来可能是中级能力，再接下来可能高级能力。在能力提升的过程中，收并购的对象、标准和要求也会逐步改变。

另一方面，以前无论大小物业公司都想着并购，但这种情况已经开始转变了。目前上市物业企业的PE值已经形成两极分化，有些可能是5倍8倍10倍，有些可能是40倍50倍60倍。比如有些小公司就不见得能收并购了，因为其本身的PE值就很低，怎么能收购PE值比自己还高的公司呢？在这种情况下，就会淘汰一批中小型的的物业企业。

2021年物业企业并购面积TOP10

数据来源：中指研究院

从未来物业行业的格局来看，有龙头企业、区域性企业，也有专业化企业。龙头企业可能是在各块均衡发展比较好的，区域化企业可能在某个区域处于老大地位，专业性企业可能是在高校、医院或产业园领域是最好的最专业的。总之不可能一家独大，市场太大了。

伴随近年来物业企业的集中上市潮，在资本市场，物业股的估值开始分化。而物业行业的格局，也开始像地产一样出现梯队与阵营的分离。

在叶明杰看来，“物业行业正处在上升通道，这两年大家都在走规模化发展。长远来看，高质量发展才是长久之计，企业需要寻找差异化发展优势。”

从反哺地产到自我造血

谈到房企和物企的关系，叶明杰认为，“在以前房地产增量市场为主的时候，物业公司的定位是做房地产销售的一个辅助，必须严重依赖于地产发展。但现在不一样了，除了住宅和部分商业与地产有关外，高校、医院、产业园、城市服务等综合类业态跟地产都是不相关的，这是物业发展的必然趋势。”

“纵向扎根不深就没办法把几个业态连接起来，就形不成精益化管理，以及可持续的发展。”叶明杰以世茂服务为例解释道，之所以近年来规模和营收的高速扩展，主要抓手是第三方外拓项目。这完全有别于母公司规模巨大的碧桂园服务、恒大物业等头部物企。

“由于我们拓展了多元业态，如今世茂服务已经开始做外延式的发展，由此也摆脱了和世茂集团的强依赖关系。通过这种对基础空间的拓展，最终目的是将业务延伸到住宅空间、商业空间、写字楼空间、高校等等一系列空间。”

2021年物业企业拓展面积TOP10

数据来源：中指研究院

中报显示，2021年上半年，世茂服务合约面积2.39亿平方米，同比增长91%。其中来自世茂集团的面积占比31%，来自第三方面积提高至69%，第三方竞标外拓成绩同比增长近29倍。今年上半年，世茂服务的非住宅业态占比已高达61%，远超过去年同期水平。

据叶明杰介绍，上半年世茂服务中标了北京邮电大学、中央民族大学(丰台校区)、天津大学等高校物业管理，拓展了广州猎德净水厂、成都地铁2号线等城市运营项目。

“这是外延式发展的基础，过去几年我们通过这种能力的构建发现，一个真正市场化的企业，才能够独立健康地发展的企业。”

值得一提的是，和初涉某些多元业务的物业企业不同，世茂服务在一些外拓业务板块已经形成了该领域的“龙头优势”。如在高校服务领域，世茂服务旗下的浙大新宇已服务全国30余座城市、240余个高校园区，成为领域的头部企业。

“物业企业正在扮演更多的城市角色，比如要和社区健康、养老、家政、餐饮等精细化的领域，形成深度的参与合作。”

在叶明杰看来，物业企业通过在外拓本身和外拓业务的质量上全面升维，是获取该业务领域优势的基础。万物云、碧桂园服务等头部物企无不是在多种细项业务上做到“龙头”位置。

增值服务处于赛马阶段

中信证券预计，未来3-5年物业行业24080亿元规模中，增值服务贡献将达4224亿元，是打开增量的关键。

据中指研究院统计，2021年上半年，44家港股上市物业企业增值服务收入合计达358亿元，同比增速达79.9%，高出营收增速22.5个百分点；增值服务收入占营收比重提升5.3个百分点至43.1%，业绩贡献度进一步提高。

“物业行业的增值服务现在还处于赛马阶段。”

叶明杰将增值业务分为四类：第一类是强资源型业务，涉及小区空间场地，出租车场管理。这类业务和基础物业绑定最深，也是当前物业收入的主要来源；第二类是弱资源型业务，比如说车位资产经营管理、车位资产经营管理；第三类是销售型业务，比如家装业务；最后一类是外延式业务，比如养老、社区托育、健身，这类业务往往能覆盖小区周围两公里范围。

数据来源：中指研究院

“短期专注业务规模和项目浓密度，在大湾区和长三角等重点城市群提升市场占有率，迅速布局城市服务业务网络和综合能力；中长期聚焦培育新增值服务，完成增值服务关键赛道的战略卡位。”这是叶明杰的策略，也意味着世茂服务未来会有更多的身份，也会有更多的收入来源。

值得注意的是，2021年10月30日，世茂服务在上市一周年之际发布了城市服务业务，定位“城市大管家”。在收入结构上，其城市服务业务今年首次成为公司四大业务板块之一，收入突破亿元。

“我们从2019 年开始涉足本地生活业务，到今年快两年了，这是个从0到1的过程。”叶杰明表示，在不断摸索和验证中慢慢形成了如今的本地生活业务模式，涵盖亲子教育、社区线上平台、线下旗舰店、迷你保管仓、农场、咖啡吧、社区图书馆、美容美发，从线上到线下几乎涉及小区业主生活所需的方方面面。

叶明杰的具体做法是，一方面在扮演更多的城市角色，比如要和社区健康、养老、家政、餐饮等精细化领域形成深度的参与合作；另一方面，通过精细化管理，使业务获得口碑。

“只要是覆盖小区两公里半径范围内的都可以去做。最终，当传统基础物业面临天花板的时候，世茂服务就会最终发展成一家生活服务公司。”

数据来源：中指研究院

在叶杰明看来，以社区生活服务供应商作为自身定位的世茂服务，已从“对物管理”转变为“对人服务”，在不断拓宽服务边界、深化用户服务概念，从传统物业管理者到人居生活服务者的进阶。

“未来的增值服务需要专业化平台公司运作，并采用自主运营的形式，更加专门化、精确化，在这个基础上面去拓展其他增值服务，最终形成粘性和信任度。”

叶明杰表示，“物业企业作为市场化主体，将继续深度参与国家社会治理和城市治理。这个万亿蓝海市场，未来很值得去深耕，我们也有信心取得更大更长远的发展。”

对于未来的发展目标，叶明杰自信地说，“世茂服务未来3年将力争实现5倍增长，实现到2023年迈入物业服务行业头部梯队的战略目标。”

（文章来源：每日经济新闻）

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