深圳楼市成交量再创新低。

券商中国记者获悉，2月份，深圳二手商品住宅成交872套，同比下降76.53%。这是深圳二手住宅月度成交量首次跌破千套大关，创近15年新低。与此同时，在十大城市中，2月深圳二手房均价同比跌幅最大。

业内人士认为，2月成交量的大跌主要受疫情冲击影响，对今年的“小阳春”不能有太大的期待，预计接下来到上半年，深圳楼市会处于一个触底和缓慢回升的过程。

二手房成交量同比降近8成

券商中国记者从深圳市房地产信息平台了解到，2月，深圳一手住宅成交套数为1959套，环比减少45.2%，同比减少43%。

按面积统计，90平方米以下的成交有314套，90~144平方米的成交有1596套，144平方米以上的成交有49套。从成交区域来看，光明区成交占比最多，为33%；其次是宝安区，成交占比20.6%；第三是南山区，成交占比16%。

同时，2月深圳二手商品房成交为10.15万平方米(1034套)，同比下降72.89%。其中，二手商品住宅成交为8.17万平方米(872套)，同比下降76.53%。

从成交区域来看，宝安和龙岗并列第一，成交占比均为27%，罗湖位居第二，成交占比为17%。

业内人士指出，继1月跌破2000套后，2月深圳二手住宅成交量首次跌破千套大关，创近15年新低。

券商中国记者从深圳市房地产中介协会了解到，2月第一周正值春节假期，深圳楼市几乎“零成交”。节后第一周，市场成交量逐步开始恢复，但距节前正常水平仍有一定差距，新房、二手房分别成交722、252套。节后第二周，市场成交量持续恢复，新房市场持续占据主导，其中，新房成交903套，环比增长25%；二手房成交342套，环比增长36%。节后第三周，新房成交量持续回升，二手房成交量则有所回落，其中，新房成交量928套，环比增长8%；二手房成交仅307套，环比减少10%。

另外，从中指研究院发布的百城房价数据来看，十大城市中，除深圳新建住宅价格同比下跌0.31%外，其余城市同比均上涨。十大城市二手住宅平均价格中，8个城市同比上涨，2个城市同比下跌，深圳同比跌幅最大，为3.06%。

“小阳春”还有吗？

去年深圳首发的“2·8参考价”新政，让深圳2021年全年二手房市场受到调控所带来的阵痛。

对于2022年2月深圳的楼市成交量，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这么低的成交量，是受疫情冲击的影响。疫情在深圳贯穿春节前后，有2个月了。近期，疫情明显扩大，很多小区和办公区开始封闭，有的区域过户登记点也暂停营业了。所以，2月份的数据并不能真实反映市场情况，实际上，从带看量来看，2月中旬二手房市场已经有明显上升，预示着楼市在探底、触底和缓慢回升。

在李宇嘉看来，在上海、广州已经开始回升的情况下，深圳楼市的“小阳春”不会缺席，只会迟到。

究其原因，李宇嘉认为， 一方面，楼市的大环境开始好转。最主要的是资金环境。比如，深圳首套房利率4.90%，在全国处于超优惠的水平，贷款额度也在明显增加。从过往情况看，只要资金环境友好，深圳的楼市就不会差。

另一方面，疫情之后，深圳估计在第一轮土地拍卖上，将进行宽松调整，比如提高限制的销售价格、降低出让门槛，给市场让利，吸引开发商拿地等，这些都会对楼市有一定的纾困作用。

不过，李宇嘉同时指出，对深圳今年的“小阳春”不能有太大的期待。一方面，二手房参考价政策还会执行下去，2020年下半年以后靠违规加杠杆炒起来的那部分物业，主要分布在后海、宝中、光明、沙井等区域，还有对口直升的学位房等，没有了杠杆加持，很难有购买力充足的接盘侠，这也是近期二手房连续阴跌的原因。

“二手房市场表现弱势的话，对新房市场的制约很大。”李宇嘉说，因为，之前购买力旺盛，主要是一二手房价格倒挂，导致“打新”热潮。现在，尽管价格倒挂还存在，但对未来市场预期没那么乐观了，“打新”也就索然无味。另外，深圳近年来土地出让限房价，后续很多新房供应，价格都不高，很多购买力觉得能买得到便宜的房子，就不太着急入市。

李宇嘉预计，接下来到上半年，深圳楼市会处于一个触底和缓慢回升的过程，二手房交易量年中前后估计会探到4000套/月左右的水平，但还是低于5000套的分水岭。接下来的市场走势，还要看疫情和政策。

不过，深圳市房地产中介协会认为，利率“放水”，多地“松绑”，但对深圳影响可能有限。因为以深圳为代表的热点楼市城市，其预期影响甚大，必然要付出代价“以身作则”担起调控不变的大旗。如按这个逻辑分析，宏观环境的货币政策“利好”，也是基于满足正常居住需求而言，所谓的“回暖”顶多是局部短时间段的正常需求释放，但无法与以往热点时期的行情相提并论。

（文章来源：券商中国）

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