3月11日，中粮海景壹号一套顶层复式房源以1.779亿元成功拍出，单价高达30万元/平方米，刷新了今年以来上海单套法拍住宅成交价的最高记录。值得注意的是，该套房源为上海三盛宏业投资(集团)有限责任公司(以下简称“三盛宏业”)董事长、实控人陈建铭所有，目前因操纵证券市场案被上海市公安局进行取保候审。

近6万人围观，溢价2191万元

近日，三盛宏业董事长陈建铭名下一套“顶豪”法拍房以1.779亿元成交。

阿里法拍网上显示，3月11日上午，上海市银城中路600弄1号3701(复式)室经过141轮竞价，由自然人王琴英以最高价胜出，成交总价1.779亿元，超出起拍价6870万元，相比评估价溢价2191万元，单价高达30万元/平方米，刷新了今年上海单套法拍住宅成交价的最高记录。

竞买公告显示，该套法拍房评估价为1.56亿元，起拍价1.09亿元，保证金1092万元，增价幅度为30万元及其倍数，起拍价折合建面每平方米折合约18.4万元。从竞买记录来看，该套房源颇受关注，共有12人报名，964人设置提醒，高达59057次围观。

《普陀区人民法院(2020)沪0107执5324号》(以下简称“《执行裁定书》”)提供的拍卖标的情况调查表显示，该房源为知名高端楼盘“中粮海景壹号”中的一套高区复式房源，面积达592.8平方米，房屋类型为“公寓”。

据公开信息，中粮海景壹号东临银城中路，南近富城路，西近拾步街，北临陆家嘴环路，毗邻有着“中国第一豪宅”之称的汤臣一品，可俯瞰黄浦江一线江景。

根据上述《执行裁定书》，此次被执行标的物的相关公司为上海三盛宏业投资(集团)有限责任公司，由陈建铭实控。今年1月24日，由于未履行《(2020)沪0107民初54号》民事调解书确定的义务，该套房源被债权人申请法院强制执行，流入法拍房市场。竞拍公告亦指出，该标的已被上海市虹口区人民法院、山东省青岛市中级人民法院、上海金融法院等11家法院查封。

据公开资料，陈建铭及三盛宏业曾有过高光时刻。在2018年10月发布的《2018年胡润百富榜》上，陈建铭以100亿元身家列第354位。但之后因盲目多元化扩张，2019年，三盛宏业开始陷入债务问题，被传出资金链断裂、甩卖总部大楼等消息。尽管曾展开积极自救，但时至今日仍未出现转机。2021年1月21日，三盛宏业向上海市第三中级人民法院申请破产重整。

2021年9月，陈建铭曾因一则过桥贷款纠纷被青岛警方悬赏千万，全网征集其藏匿、转移财产的线索。直至今年1月8日，ST中昌(600242.SH)发布公告称，陈建铭于2021年12月24日主动前往上海市公安局，配合上海市公安局调查操纵证券市场案，上海市公安局决定对其取保候审。

《华夏时报》记者注意到，中粮海景壹号这套房源并非陈建铭和三盛宏业名下首次进入拍卖程序的资产。例如，2021年10月11日，华润外滩九里小区2001室及地下1层车位被上海金融法院拍卖，起拍价2943.5万元，最终成交价4303.5万元；同一日，上海市松江区九亭镇虬泾路多套房产被上海金融法院二拍拍卖，起拍价近1.96亿元，在经历了两次流拍之后，目前已进入变卖程序。

可惜的是，1.78亿元的成交总价，对于三盛系庞大债务而言只是杯水车薪。“企查查”平台显示，目前三盛宏业被执行人信息118条，被执行总额高达48.18亿元。而陈建宏本人成为失信被执行人9次，失信总金额10.22亿元；被执行人16次，被执行金额46.34亿元，另有多达131次的限制高消费令。

年内上海“顶豪”或再续热度

作为上海顶级豪宅的代表，中粮海景壹号目前鲜有在售房源。《华夏时报》记者看到，贝壳找房APP显示，目前该小区内仅有一套4室3厅的低楼层房源在售，建筑面积340.31平方米，总价7050万元，折合单价为20.7万元/平方米。

陈建铭这套中粮海景壹号房源为何能够拍出30万元/平方米的“天价”？上海中原地产首席分析师卢文曦表示，30万元/平方米的单价不低。但作为具有一线江景的豪宅，这套顶层房源具有一定的稀缺性，资产保值作用较高。

“这套拍卖房产的位置和景观都有很大优势，单价高具有一定的合理性。”58安居客房产研究院分院院长张波向《华夏时报》记者解释说，豪宅本身有一定的特殊性，除了住宅属性外还兼具投资和收藏等多种属性，对于豪宅的价格也不能以普通住宅的视角进行考量，尤其是有着极大稀缺性的项目，市场定价更有特殊性。

而胡润研究院发布的《2021年中国高净值人群家族安全报告》显示，位于上海的汤臣一品(433平方米)、浦东星河湾二期(500平方米)、上海世茂滨江(270平方米)等豪宅成为高净值人群置业的热门选择。其中，上海世茂滨江的单套均价约为3395万，较2020年的涨幅高达38.6%，位列房产类第一。

事实上，30万元/平的单价算不上上海“顶豪”市场的天花板：今年3月初，位于黄浦区的翠湖天地一套377平方米的房源挂牌出售，最终成交总价1.3亿元，单价就高达35万元/平方米。

过去一年，上海豪宅市场颇为火爆。据丁祖昱评楼市数据显示，2021年上海单价10万元/平以上的一手豪宅成交套数为一线城市之最，共成交6887套，其中15万元/平方米以上的豪宅成交403套，3000万元以上豪宅共成交955套，5000万以上总价成交房屋299套。

卢文曦向《华夏时报》记者提供的数据显示，今年1月份，总价2500万元以上的新房成交314套，2月份成交94套，分别比去年同期增加21.7%和减少37.3%；1月，总价2500万元以上的二手房源成交68套，2月成交40套，分别比去年同期分别减少47.2%和47.3%。“从数据可以看出，1、2月份的成交符合正常交易节奏，并没有太出挑表现。”卢文曦表示。

不过，卢文曦向《华夏时报》记者强调，今年经济运行有压力，政策再度转向适度宽松，资产保值的想法再度受到重视。

“经过几轮市场起伏可以看出，一线城市的高端住宅保值增值功能特别明显”。卢文曦解释说，年初至今，股市接连新低，投资渠道不多的情况进一步强化了买房理财的功效。此外，近期俄乌冲突或是又一个诱因，部分高净值人群意识到全球配置资产的风险，“就资产安全的角度来看，肯定留在国内，自己能直接掌控最安全”，卢文曦表示。

“包括上海在内的一线城市二手豪宅本身就是个非常市场化(的资产)，市场的有效供给量少、需求量总体呈现‘不降反增’的态势。”基于此，张波预计：“今年沪上中高端市场的热度将依然会保持一定高位。”

（文章来源：华夏时报）

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