“杭州湾新区”作为投资热土，曾经2018-19年极致疯狂热门抢房，如今不知怎么变得象“老鼠过街，人人喊打”!在杭州湾买过房子的人都不敢说出口，说了就被人嘲笑投资失败、投资愚蠢。再加上几十个延期交付、停工的工地，53折、56折、7折之类的抖音刷爆吐血亏本折扣价，让整个新区的形象也到了历史谷底。

这也实在是无妄之灾，疯狂投资抢房的时候没人能预判今年的民企暴雷潮，况且杭州湾走到今天原因非常多，政府的规划落地也有很大问题。而只能拿出几十万被中介鼓动投资的民众，有什么错呢?无非就是火热的市场给了很高的预期，房产公司拿出极大中介提点，鼓动中介出动短期套线。现在房产商也被杭州湾套牢其中，商办的大体量投资建设耗尽资金却无人接盘。

总之想吐槽杭州湾太容易太简单，我们今天换个思路，建设性一点，一起想想怎么有可能改变，甚至是“拯救”? 

1、行政地位：应该马上筹划设独立行政区“前湾新区”。

杭州湾新区的名字带个杭州结果与杭州无关，后来发布了前湾新区名字只是挂了个牌，功能上管理的还是原来的杭州湾新区管委会，慈溪高新区、余姚等前湾新区范围内的管不到。只有名号，并无实质。另一方面这么巨大的城市建设规模，实际上行政上属于慈溪市庵东镇，行政管理上也没有独立，没给人宁波市民的感觉，经常被吐槽杭州湾的人作为喷骗子中介的点。

既然杭州的新区成立了新的行政区，宁波为什么不能干脆独立成立行政区前湾新区?!去年已经很多人期待，结果落空，让大家只能进一步看空。

2、区域定位：应该果断和慈溪、余姚同城化发展，共同打造宁波西片区副中心。

昨天看了一个“破产”系列up主的视频，提到一个人开店，调研了城市三个最热门的商圈，正常的人会选择在这三个热门商圈中的一个开店，但这家伙居然选择开在三个商圈的几何中心，并幻想三个商圈的人流都会过来，结果当然是没多久就倒闭。如果客流都会过去这里怎么可能过去都热门不起来?

杭州湾过去老宣传自己在上海、杭州、宁波三大城市的几何中心!这个很可怕，这个就是一个三不靠的地方，到哪个城市中心都很远，都无法作为第二居所，到哪里的沟通交易交通成本都更大。所以应该摆脱这个概念。

前湾新区的区域定位就应该是宁波的一个区，首先是宁波的西北门户，其次无缝衔接慈溪、余姚两个百万人口的滨海新都市区。前湾新区承接大宁波范围，特别是慈溪余姚的创新工业转移，以广袤土地、最大的存量刚需住宅支撑制造业实业的持续发展。这个定位没问题。别整天扯上海、杭州，这些年大家都被概念忽悠，实际没什么好处。毕竟上海、杭州周边的城市太多了，苏州、嘉兴、南通哪个位置不近?杭州湾的优势在哪里?根本说不清楚。

北仑区脱胎于镇海，前湾区脱胎于慈溪，将来应该对标北仑(宁波东门户)，前湾做好西北门户。狠抓与慈溪的同城化，大力促进人口进入与落地。

3、交通配套：不能再远期规划了，轨道交通需马上与宁慈线同步开启!

前文已说，杭州湾与宁波市中心距离太远，没车的人过去据说辗转公交车两三个小时才能到，打车费用两百多。坐高铁到余姚也要一个小时，非常不方便。

杭州湾有两个吹了十年牛皮破了：

1)一步去上海?结果并没有，十年过去了仍然得到余姚，绕行杭州去上海。通苏嘉甬铁路，去嘉兴的，关键在于至今宁波段没有启动，设计工作都没开始，施工更是遥遥无期，即便开工，海上高铁没有五年八年不可能，这么来看十年以上了，最关键即便嘉兴高铁通了，高铁站在慈溪，并不在前湾新区，去高铁站所在区域，目前开车仍得三四十分钟，并没有什么区位优势。这个最大的销售房产的谎言是杭州湾崩溃的诱因之一!至于宁波到上海的跨海高铁，超级远期规划，这辈子不一定看得到了。

2)杭州湾内部有旅游悬轨小火车?甚至在多个售楼处沙盘上展示轨道站点。结果项目没有了，悄无声息的。当然这个项目本身确实投入性价比不高，人都没有，纯展示性质维护运营成本太大。

目前宁波到慈溪轨道交通宁慈线已经启动先行站施工，全线设计工作都已经开展，力争2025年左右基本完工。按规划将来可能通到杭州湾设立滨海新城站。建议前湾新区马上跟进同步宁慈线开始设计，同步开通，土地广袤可高架站，建设成本可控，速度也快，2025年争取开通，这样才能短期给所有人信心。

另外可能的方向：应尽快在新的北部杭州湾第二通道高速口附近设立新的客运中心盘活滨海新城交通与人气;胜陆高架北延;贯穿余姚、慈溪的余慈城际铁路需要启动了。

4、商业规划与存量资产盘活：停止新建商业办公，缓建现有商办项目，大力提升优惠措施吸引宁波、慈溪、余姚的中小企业转移。

杭州湾在人口有限的情况下，集中发展起了世纪金源商圈，这个商圈已经是区域级的了，其他规划建设的海量商办实在是极度过剩，不具备招商开业与运营的条件，即便是慈溪、宁波这几年的商业运营难度也是超级大、搞不下去的很多。

前湾新区应该着力打造世纪金源商圈、绿地卓越融创滨海新城办公商圈两个其实已经足够。集中资源和优势力量在建成区。

目前世纪金源的办公都无法完全去化和找到下家，绿地、融创几乎无力支撑后续运营，卓越至今未竣工。此时更不用谈什么合生新天地、祥源，港中旅甚至在建五六个商业。而新区自己的开发公司也在花钱负债建设商业(奥特莱斯)，对新区没什么实际意义。

宁波北高速出口的前洋电商小镇现在写字楼林立，下面商铺餐饮琳琅满目，算是这几年做得最好的了，形象上又有轨道交通4号线、高速口加持，城市感十足，很多朋友的中小企业在此落户。如果说江北区的姚江新城除了一堆房产别的什么都没有(根本不能扯什么媲美南部商务区、东部新城)，前洋电商小镇倒是有南商的气势，很值得借鉴。

全国各地都做总部经济，大企业的选择太多，上海、深圳等周边多得是，难度太大，还是要实际一点，落地一点，只要有人能进来就是好的。

1)统筹新区的建成商办楼宇，给予小微企业、新创业企业注册落地3-5年免税、装修补贴等大力政策(镇海新城、江北前洋都有过类似政策刺激);

2)商办楼宇与现有厂房、产业园资源优先倾斜扶持宁波、慈溪的中小企业转移，拉通宁波大市，宁波、慈溪的厂房等拆迁不再退二进三、也不予以补贴现金，直接置换前湾新区现有商办场地。前湾新区的刚需房产市场正好利于企业员工的稳定买房落户，哪怕是租房租金也是超级低的(纯新房三室一厅，配家具，一千二一个月)。

3)给予杭州湾落地企业一定比例名额的高速通行费优惠、宁波市区内高速费免费、物流费用补贴，海铁联运补贴等促进措施，解决落地前湾新区的后顾之忧。

5、服务与营商环境改善：行政服务中心设立滨海新城主服务点，改善服务形象，大力创新领跑推进线上审批、简化审批。

偏远新区企业最怕的就是规划一张图、未来全凭吹，企业过来以后发现被关门打狗，各方面都要企业出钱，企业自己办事却求爷爷告奶奶找不到门路。

任何发展好的新区都一定是行政效率高、锐意改革、敢于担责的。否则区位本身差，服务又落后那就无法吸引企业和人才，来了也留不住。

6、房地产管理：停止住宅地块土地出让，暂停未开发地块住宅开发。现有已售地块确保交付，对外展示好的形象。暂停政府自身亏损资产的开发建设，集中资金在交通配套、资产管理置换。

7、旅游产业等发展：杭州湾本身缺旅游资源，其余娱乐内容上宁波是多点开花，目前地方特、海皮岛、湿地公园，整体的联动与独特性并没有，交通上也并不方便。

先看看其他区域有什么：象山有阿拉滴海、沙滩、影视城、海鲜，但距离长三角核心城市较远;北仑有人工沙滩、港口博物馆、赛车场、帆船体验、城市中心影视城;奉化溪口5a景区;舟山沙滩、海岛。多是自然资源为主的。头脑风暴一下什么情况才会作为独特目的地过来这里：

1)汽车企业多，汽车相关旅游产业基本没有。可以和北仑的吉利赛车场功能上错位，做不同特色的赛道，竞速比赛、汽车文化节、车展等均可考虑，应该成为国内新车发布的首选地，配套相应的试车赛道、发布会场地、媒体车迷体验场地、学生创新汽车国际比赛、新能源0能耗竞赛、改装车、房车营地、汽车旅馆等等。日常有竞速俱乐部职业车手训练、摩托车类专用训练体验空间。乃至与之相关的，发展自行车、滑板轮滑等城市极限运动梦工场。以赛事、博物馆、俱乐部、培训等带动，让大家想到国产汽车、新能源汽车、极限运动等等所有的周边和活动都可以在杭州湾的汽车地图里轻松找到。成为汽车工业、商业、娱乐、竞技等的浙江首选地。

2)利用现有商办资源设立杭州湾新区旅游集散中心(城市驿站)、旅游专线巴士，整合方特、海皮岛等旅游资源，打造门票、酒店、餐饮、购物优惠券等套餐旅游产品，引进本地本土潮牌奥莱店在现有商业空间开店，联动旅游景点，打造整体旅游产品。

3)文化类独特活动：利用现有资源结合城市露营热潮，举办年度高规格音乐节(类似舟山东海音乐节)，音乐场地引进音乐类企业、高校(如设立宁波音乐学院)定期举办音乐会;网红艺术空间打造(画展、书店、民宿等一体化)，艺术节;

4)类似世博会的低能耗建筑比赛、被动式建筑展览与工业化试点，结合新能源类企业引进，建筑比赛或博览会建筑后续作为网红商业街场地永久保留。

5)选定河道打造城市水上巴士旅游项目，或环通湿地公园打造新式生态水乡。

6)举办前湾新区区级足球联赛、篮球联赛等常态化业余体育活动及赛事周边集市、巡游、培训、运动品奥莱店等产业。

7)打造华东区宠物展会集散地，宠物市场，宠物医学院，宠物文化节、宠物运动会;

8)实现文化旅游类活动每年每月定点主题，形成品牌印象与区位记忆。打造前湾新区全新旅游吉祥物、旅游宣传语、旅游宣传片等。

杭州湾，被誉为浙江炒房客的坟墓。曾经在2011年至2014年那波深度回调过程中，不少炒房客就在杭州湾折戟沉沙。正如黑格尔所说的，人类从历史中学到的唯一的教训，就是没有从历史中吸取到任何教训。

前几年在听信中介鼓吹而无脑高价去杭州湾炒房的投资客，也许会重蹈覆辙，再次在杭州湾惨败而归。所以，投资有风险入市需谨慎，无论炒股还是炒房都得三思而后行啊。

关键词： 杭州湾新区 吐血亏本折扣价 无人接盘