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地产总量数据持续修复，在基数效应下，销量数据有所改善，但不算明显，预计4季度增速将修复至-5%左右。8月单月销售金额和面积分别同比下降20%和23%，较7月有所修复，考虑去年同期基数效应，整体修复仍然缓慢，我们曾在8月的百强房企销售数据点评中提到《央企转正》，可以看到整体市场仍然是偏弱的格局。随着基数效应将逐步提高，预计4季度增速将恢复至-5%左右，若没有房企融资端政策出台，预计4季度楼市在销售数据层面会略低于市场的普遍预期，即单季度能够看到销售同比正增长。

亮点数据在竣工，大幅度修复至-2%，考虑去年同期并没有低基数，因此竣工改善非常明显，预计4季度将回到正增长，并持续较长时间。8月竣工同环比均大幅度改善，远超预期，恢复至去年同期水平，而去年同期为历史上各年份的8月单月最高点，因此当前的竣工情况已经接近正常水平。我们在上一篇报告提到，2022年前7月份的竣工情况已经回到了2011年同期水平，而2011年的销售水平远低于当前，因此，即便考虑未来销售中枢下移，当前竣工也远低于销售规模，也即，竣工将长时间处于上行周期。同时，我们预计，2022年4季度竣工单季度就会重新回到同比正增长。

上游开工情况仍然低迷，拉低了地产投资，数据进一步探底，考虑到目前的在手土储较多、新拿地较少、去化较弱，预计上游数据仍将保持低位。新开工面积同比-46%，较7月进一步下滑，并带动地产投资进一步下降至-14%，由于目前房企在手土储去化依然较慢，且总量仍然较多，因此新拿地的动力仍将不足，存量去化是当前的主旋律，这会导致新开工面积保持低位。同时，2021年拿地贡献的地产投资达到了3成，2022年拿地大幅度回落，也导致了地产投资持续下降。

上游弱、下游强的格局预计在未来2年时间当中均将维持，而销售市场的好转仍然取决于房企的信用能力是否有所恢复，仍然看好二线央国企。目前房企在手土储仍然较多，可去化年限预计超过3年，因此新拿地和新开工动力将长期维持低位，而下游竣工链将逐步改善，预计2023年将迎来地产投资和竣工的同步增长。我们继续推荐二线央国企，受益中交地产、建发股份，同时，结构性资产荒已经出现，推荐金融街、中新集团等，受益中国国贸，并持续推荐一线央国企，如保利发展、招商蛇口、万科A等。

风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。

（文章来源：国泰君安证券研究）

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