3月22日，雅居乐发布公告显示，预计2022年公司将录得125亿元至135亿元的净亏损，相比2021年同期净利润90.98亿元由盈转亏。雅居乐表示，业绩亏损主要受到房地产行业经营环境不利、外汇波动、按照香港财务报告准则要求计提资产减值增加等因素影响。

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受多重因素影响，房地产市场近年来下行明显。2022年，不少上市房企业绩下滑甚至出现亏损，近期多家上市房企已经发布了盈利警告。不过，同样面临业绩下滑问题，不同房企展现出的状态并不一样。

一方面，面对不利的市场环境，当下的确有部分房企仍面临较大的经营压力。但另一方面，去年部分房企已经在降低杠杆、保持稳健经营方面取得了积极成效。今年1-2月，包括雅居乐在内的部分房企的经营，已经展现出明显的复苏信号。

去年地产行业盈利普遍下滑

雅居乐公告显示，2022年公司业绩亏损受到多方面因素影响。首先是行业经营环境不利，整体销售放缓、交付规模下滑，导致公司毛利率较2021年同期有所下跌。

其次，外汇波动造成公司出现部分汇兑损失，而上年同期雅居乐取得了部分汇兑收益。此外，去年雅居乐出售附属公司所获得的收益减少，同时因按照香港财务报告准则的要求，对物业项目及应收账款等计提的减值却有所增加，影响了公司的业绩。

虽然是稳健型房企代表，但雅居乐去年由盈转亏也并不令人意外。2022年，受到大环境影响，房地产企业业绩普遍下滑。

Wind数据显示，截至3月22日，已经发布业绩预告的港股上市房地产企业共有38家。其中多家于2022年出现上市以来的首次亏损，另有部分企业业绩预减，仅有3家企业预告业绩预增或扭亏。

在港股和A股上市的主要房地产企业中，包括保利置业、中国金茂两家央企以及碧桂园、新城控股、旭辉控股、正荣地产、时代中国等在内的多家民营房企去年业绩均出现下滑。

以碧桂园为例，近期发布的盈利警告显示，预计公司2022年股东应占亏损在55亿元至75亿元之间。这将是碧桂园上市十多年来首次录得年度亏损。碧桂园表示，亏损主要是受到地产市场下行的影响。

保利置业此前公告，预计公司2022年度核心净利润将下跌不超过18%。中国金茂则预计2022年度利润将同比下降70%至85%。在房地产市场下行的当下，业绩下滑成为去年房企的普遍现象。

雅居乐动荡市场处变不惊

对于房企而言，行情向下之时业绩下滑似无可避免。但在动荡的市场中，越能保持稳健的房企，在市场复苏之后就能更快地恢复过来。以雅居乐为例，虽然去年业绩由盈转亏，但在多个方面，雅居乐的经营都透露出积极信息。

在至关重要的销售层面，数据显示，今年1-2月，雅居乐预售金额125.6亿元，虽然同比下降了10.9%，但雅居乐的预售均价达到15189元/平方比，同比增长12.5%。

从具体月份来看，今年2月，雅居乐的预售金额同比跌了9%，较1月份12.7%的跌幅明显收窄。与此同时，雅居乐2月份的预售均价同比上涨13%，涨幅高于1月。显然，这表明市场对于雅居乐品牌的认可度正在提升，“触底反弹”的信号十分强烈。

与自身的纵向比较能够彰显韧性，在全行业内进行横向对比则更加直观。据中指研究院数据，今年1-2月，雅居乐销售同比下滑10.9%，降幅明显低于可比对象，是跌幅最小的主要房企之一。

融资能力也是当下考验房企信誉和实力的重要维度。公开信息显示，自2022年11月支持房地产平稳健康发展的“金融16条”发布以来，雅居乐获得新增的银行贷款超30亿元。其中，今年1月，雅居乐在境内成功发行中债增公司担保的12亿元中期票据，境外，雅居乐也获得了2家银行的新增融资超过4亿元人民币。此外，公司近日还公告了由中证金及券商通过CDS担保的公募债计划筹资12亿元。

在当前的环境下，融资能力几乎就是衡量房企成色的“标尺”，畅通的融资渠道对于房企的重要性也不言而喻。

在积极融资的同时，雅居乐也利用多种途径积极降杠杆，并取得了明显成效。公开数据显示，2022年全年，雅居乐债务净偿还超过200亿元。公司的资产负债率剔除预收后从2019年的约72% 降至2022年中期的约63%，降幅达9个百分点。公司的净负债率更是从2019年的约83% 降至2022年中期的约48%，大幅下降35个百分点。

公开信息显示，雅居乐下一笔到期的境外美元债时间为2025年1月，而境内将于今年到期的两笔公开债规模不大，偿还压力较小。近三年来，雅居乐经营性现金流均为正，已平稳度过偿债高峰。

与雅居乐平稳偿债对比明显的是，2022年，房地产行业爆雷事件频发。根据公开报道，仅2022年3月，就有多家龙头房企集中宣告出现债务违约。

作为为数不多的没有公开市场债务违约或展期重组的民营房企，雅居乐在动荡的市场中，展现出了处变不惊的定力，不仅为房地产市场树立了积极榜样，也为自身的下一步的稳健经营奠定了基础。

聚焦主业储备发展动能

提到2022年的房地产市场，“保交楼”是一个绕不开的关键词。2022年，雅居乐在全力化解资金风险之余，也在全力推动保交付工作，并取得了显著成效。数据显示，2022年，雅居乐在广州、佛山、北京、上海等24座城市有序推进按时交楼，全年成功交付住宅7.6万套，面积达711万平方米。

土地储备是房地产企业未来发展的重要基础。目前雅居乐在全国拥有充足的土储约4000万平方米，货值超过6000亿元。足够支撑雅居乐未来多年的开发。

土储不仅要看数量，更要看质量。目前雅居乐的土地储备主要分布在长三角、大湾区及海南等战略价值较高的区域，且土储的平均成本仅约3500元/平米。

随着房地产行业触底回升，房价逐步企稳以及相关政策的进一步支持，庞大而优质的土储，有望为雅居乐未来的可持续发展打下坚实的基础。雅居乐预计，2023年的公司旗下项目可售货值约1200亿元，预计销售金额将达到650亿元至700亿。

目前，雅居乐已进一步明确公司的发展战略：即通过聚焦主业、收缩规模等经营策略，严控产品品质，走高质量发展路线。

为践行聚焦主业战略，从2021年下半年起至今，雅居乐提前处置了大量非核心资产，通过退出36个合营项目等措施，主动化解风险，实现回笼资金超过200亿元。

正是这一战略举措，有效补充提升了公司的整体流动性，帮助雅居乐在后期快速下行的房地产市场中保持了稳健经营。

过去两年，房地产市场经历了漫长的震荡调整，如今整个行业都在期待一场触底回升。对于已经甩掉“包袱”、节奏稳健的雅居乐而言，2022年的亏损无疑会是短暂的。(CIS)

（文章来源：证券时报网）

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