2月12日，据财联社报道称，碧桂园服务已收购中梁物业全部股权，目前双方已签订相关收购协议。

关于这一消息，中梁控股方面对《国际金融报》记者表示，物管业务为实控人所有，并非上市公司体系业务，因此对上市公司没有影响。

不过，亦有接近中梁的知情人士称，“交易尚在进行中”。

中梁物业板块的公司主体为中梁百悦，其于2021年12月通过港交所聆讯，但一直未有进一步动作。若此番收购事项达成，则意味着拿到港交所入场券的中梁百悦在最后关头放弃了上市计划。

二度IPO后“卖身”

去年4月，中梁百悦递交招股书，开始向资本市场发起冲击。只是，其并没有赶上上半年的火热行情。首轮招股书失效后，该公司又于11月提交了新一版的招股书。

新招股书展示了中梁百悦良好的外拓能力及盈利能力。

得益于给力的收并购及中梁控股开发项目的增加，中梁百悦在2021年上半年新增了1310万平方米的在管面积，较2020年增长了65.17%。

财务数据上，其同期营收较2020年上半年增长207.36%至6.63亿元，归母净利润则同比增长306.41%，毛利率亦较2020年上半年增长6.5个百分点至34.4%。

好看的经营数据支撑下，中梁百悦第二次IPO顺利许多，仅一个月便通过了港交所聆讯。然而，过会后的中梁百悦迟迟未有进一步动作，这也为其此次的“卖身”埋下了伏笔。

嘉和家业物业服务研究院院长唐卓告诉《国际金融报》记者，中梁百悦自2021年12月23日通过聆讯后一直未推进IPO事宜，其被收购的可能性便一直存在。

唐卓直言，目前中梁百悦已错过最佳上市时机，若仍选择单独上市，企业所获溢价或将面临较高的不确定性，且上市所得款无法直接供给关联公司。强监管下，直接卖出物管公司更容易变现，解决当下的流动性问题。

在外界看来，杨剑选择在此时“变现”中梁百悦的一个重要原因是地产业务板块面临的资金压力。

中梁百悦由中梁控股实控人杨剑持有。2022年1月，中梁进行组织架构调整，控股集团总部相关职能与地产集团总部进行整合，涉及优化人员逾百人。

这场人事“地震”引发业内对中梁资金状况的猜想。为抚平市场情绪，中梁很快公告了一则提前偿债的事宜。其称，公司已提前汇出资金至境外银行账户，用于2022年1月31日票据到期时偿还余下的本金金额及应计利息。

不过，中梁仍存有偿债压力。标普的一则报告显示，在偿还1月份到期的2.5亿美元高级票据之后，中梁在2022年仍有约10亿美元的海外到期票据，主要集中在第二季度和第三季度。

对此，中梁控股方面回应《国际金融报》记者称，“物管业务为控股人持有，与地产上市平台没有直接关系，公司已按时以自身的现金流归还超过10亿美元的境外债。”

收并购向交表企业倾斜

除标的本身外，这场交易的另一个看点在于买方——为何接手的是碧桂园服务？

事实上，中梁与碧桂园的关系一直较为亲密。中梁百悦IPO前，碧桂园服务便通过附属公司碧桂园物业香港以约2.4亿港元的价格入股，成为其持股比例达6.24%的股东。

另一方面，二者的运营模式也较为契合。在管理模式、物业项目定位、拓展机制等方面，中梁百悦与碧桂园服务均有着较高的相似度。且中梁百悦大部分业务位于长三角，若能达成交易，对于碧桂园服务来说将极大提升华东区域的市场密度。

截至2021年上半年，中梁百悦的净利率达15.9%，“对于碧桂园服务来说属于一个较好的标的”。唐卓说道。

2021年，物管行业合计发生成功交易金额近400亿元、交易规模超10亿平方米，9至12月连续交易超40起，巨额、高频、大规模已是2021年物业行业收并购的缩影。

碧桂园服务则在去年为市场“贡献”了数笔大额收并购，斩获颇丰。去年2月，其公告表示拟以48.47亿元收购蓝光嘉宝服务64.62%股权；9月称将以不超过100亿元的价格收购富力物业；同月，碧桂园服务又拟33亿元收购彩生活核心资产邻里乐100%股份……

除了交易作价不低外，上述收并购还有一个共性，即标的均为上市或拟上市物企。

在唐卓看来，当前物企的收并购更倾向于已经交表的企业，这类企业在交表前对股权、组织架构、财务、劳务等方面已做出相对详细的风险规避，收购方对于标的的尽调会更容易进行，且推进节奏更快。

此外，这类物企多是由于地产母公司遭受流动性危机，亟需进行价值变现，例如阳光智博服务、中南服务、富力物业等。

而除了大型民企外，国企如今也开始下场“扫货”。

2022年伊始，华润万象生活便先后公布了两宗收并购，标的为禹洲物业与中南服务。前者是禹佳生活服务的一部分，禹佳生活服务曾两度冲击港股IPO，但均未成功；中南服务则于2021年11月通过聆讯，可一直未传来招股信息。

以华润万象生活拟22.6亿元收购中南服务来看，这笔交易对应的收购估值约为12.85倍，与2021年物企收购PE均值12.5倍基本保持一致。

唐卓指出，目前物企整体估值波动幅度较小，PE值仍在正常范围。若以12.5倍的收购PE均值计算，杨剑此番将通过“变现”中梁百悦获得一笔较为丰厚的现金流，但具体数额仍有待交易双方公告。

（文章来源：国际金融报）

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