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中央经济工作会议重申“房住不炒”，再提“因城施策”

新华社12月10日消息，中央经济工作会议提出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。

点评：

中央再提“因城施策”，部分区域购房限制措施有望加速退出

1)我们9月28日提出“央行定调‘两维护’，四季度行业流动性将修复，居民按揭贷款边际回暖持续，竣工端将保持较高增速，利于维持较高结算水平；10月16日提出”从投资的角度和语境进行表述，恒大事件属于‘α风险’(个体性风险)且已充分暴露，我国房地产行业的整体系统性‘β系数’(行业的整体发展情况)仍维持健康稳定，单独/零散/可控的‘α风险’并不会对房地产行业整体‘β系数’造成过度影响；10月23日提出“房地产税改革试点，将发挥财产税‘调节收入分配，促进社会公平，增加持有成本，打击炒房囤房’作用，让‘炒房者’知难而退；房地产税试点地区的购房限制措施，也将随着房地产税征收推进正常化而逐步弱化，使房地产供给和需求回归正常，让‘住房人’心愿得偿”；11月10日提出恒大集团“α风险”修复进入执行阶段，资本市场悲观预期将进一步缓解，房地产流动性紧张情况将持续修复，开发贷和按揭贷将持续回暖；12月6日提出央行全面降准0.5个百分点，释放长期资金约1.2万亿元，利于房地产行业流动性进一步修复，开发贷与按揭贷将持续回暖，支持居民合理购房需求，支持“杠杆稳健”房企的合理资金需求，从而维护房地产市场健康发展和良性循环。

2)经过几十年的发展，我国房地产市场的区域结构性差异逐年增大，尤其是近年来随着新型城镇化深入推进，大都市圈和中心城市带动作用增强，人口/资源向高能级热点城市聚集明显，部分热点城市仍面临着房价上涨的较大压力，必须坚决贯彻“房住不炒”，以杜绝炒房团卷土重来。反之，当前也有部分城市面临着人口流出和经济疲弱的情况，发改委农村经济司司长吴晓在12月8日表示，加快农业转移人口市民化，放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制。在全面放开城市户籍(除个别超大城市)限制的前提下，各类“限购限贷”等依托于户籍的购房限制措施的存在意义明显下降。此次中央经济工作会议再提“因城施策”，我们认为部分区域的购房限制措施有望加速退出，支持居民的合理购房需求。

风险分析：全球通胀预期推升对地产开发成本、新冠疫情影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企或出现信用违约。

（文章来源：光大证券研究）